Hausverkauf nach Scheidung: Übertragung der Eigentumshälfte kann Spekulationsgewinn auslösen

Grundsätzlich muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden, wenn eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert wird. Keine Versteuerung muss hingegen bei einer Veräußerung binnen zehn Jahren erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbst genutzt wurde. Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss entweder im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren vorgelegen haben.

In dem zum BFH gelangten Fall (Urteil vom 14.2.2023, Az.: IX R 11/21) haben Eheleute ab 2008 gemeinsam mit ihrem Sohn ein EFH bewohnt, das im hälftigen Miteigentum beider Partner stand. Im Jahr 2015 zog der Mann aus, nachdem die Ehe in die Krise geriet. Die Ehefrau blieb mit dem gemeinsamen Kind in der Immobilie wohnen. Zwei Jahre später verkaufte der Mann seinen Miteigentumsanteil an seine Ex-Frau, nachdem diese ihm die Zwangsversteigerung der Immobilie angedroht hatte. Das Finanzamt besteuerte den erzielten Wertzuwachs als privaten Veräußerungsgewinn. 

So sah es auch der BFH: Die Münchener Richter weisen darauf hin, dass der Mann die Immobilie weder durchgängig noch im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren selbst genutzt habe, da er bereits im Jahr 2015 ausgezogen sei. Zwar könne eine mittelbare Nutzung zu eigenen Wohnzwecken darin gesehen werden, dass der Mann seinem Sohn die Immobilie unentgeltlich zur Nutzung überlassen habe. Ausschlaggebend sei hier aber die Nutzung durch die geschiedene Ehefrau und diese könne nicht mehr als Eigennutzung des Ehemanns gesehen werden (sog. schädliche Mitbenutzung). Das Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts hätte lediglich durch eine Zwangslage wie z.B. eine Enteignung oder eine Zwangsversteigerung ausgeschlossen werden können. Eine solche Zwangslage liege im entschiedenen Fall allerdings nicht vor. Zwar habe die geschiedene Ehefrau ihren Ex-Partner erheblich unter Druck gesetzt, letztlich habe dieser aber seinen Anteil an dem EFH freiwillig an seine geschiedene Frau veräußert.