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Mietnebenleistungen grundsätzlich von der Vermietung getrennt zu beurteilende Leistung des Vermieters

Der EuGH entschied, dass die im Rahmen der Vermietung der Immobilie von Dritten erbrachten Lieferungen von Elektrizität, Wärme und Wasser sowie Abfallentsorgung zu Gunsten der Mieter, die diese Gegenstände und Leistungen unmittelbar nutzen, als vom Vermieter erbracht anzusehen sind, wenn dieser die Verträge abgeschlossen hat und lediglich die Kosten an die Mieter weiter gibt. Die Vermietung einer Immobilie und die Lieferungen die die Vermietung begleiten sind als mehrere unterschiedliche und unabhängige Lieferungen anzusehen, es sei denn, dass gewisse Bestandteile des Umsatzes so eng miteinander verbunden sind, dass sie objektiv eine einzige untrennbare wirtschaftliche Leistung bilden.

Die Abgrenzungskriterien des EuGH:

Verfügt der Mieter über die Möglichkeit die Lieferanten oder die Nutzungsmodalitäten auszuwählen, so kann die Leistung grundsätzlich als von der Vermietung getrennt angesehen werden. Dies gilt insbesondere wenn der Mieter seinen Verbrauch durch individuelle Zähler kontrollieren kann und anhand des Verbrauchs abgerechnet wird. Kann der Mieter den Erbringer der Abfallentsorgung auswählen oder unmittelbar einen Vertrag mit ihm schließen sei dies ein Indiz für eine getrennte Leistung. Diese Kriterien gelten auch, wenn der Mieter aus Vereinfachungsgründen die Wahlmöglichkeit nicht ausübt und die Leistung durch einen vom Vermieter beauftragten Betreiber erbracht wird. Weiteres Indiz sei, dass der für Entsorgung geschuldete Betrag und die Miete in der Rechnung getrennt ausgewiesen wird. Etwas anderes gelte nur für schlüsselfertige, einsatzbereite Büroräume und Vermietung über kurze Zeiträume.

Konsequenz:

Alle vom Vermieter nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnete Leistungen wären als separate Leistungen zu betrachten. Lediglich auf die Mietflächen umgelegte Kosten dürften noch zum Entgelt für die einheitliche Vermietungsleistung gehören. Es bleibt abzuwarten, wie der deutsche Gesetzgeber auf diese Rechtsprechung des EuGH reagieren wird und wann tatsachlich der deutsche UStAE 4.12.1 Abs. 5 und 6 angepasst wird (dort: Nebenleistungen Teil der Hauptleistung Vermietung).

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