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Anpassung von Mietzahlungen aufgrund COVID-19-bedingter Maßnahmen

Zur Abmilderung von Betriebsschließungen während der Pandemie hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, die Verhandlungsmöglichkeiten von gewerblichen Mietern und Pächtern zu stärken. Hierzu wurde ein § 7 in den Art. 240 des Einführungsgesetzes zum BGB (EG-BGB) eingefügt.

Neue Regelung

Seit dem 1.1.2021 wird nunmehr gesetzlich vermutet, dass eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage i.S. des § 313 BGB vorliegt, wenn aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie eine Betriebstätigkeit in Miet- oder Pachträumen untersagt wird. Dies gilt auch, wenn der Betrieb „nur“ erheblichen Einschränkungen unterworfen ist. Sollte eine Schließung erfolgen, kann sich für den Mieter ein Recht auf eine Vertragsanpassung ergeben, wenn eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt.

Das bedeutet aber nicht, dass die Miete automatisch gestundet werden kann oder aber nur noch eine reduzierte Miete zu zahlen ist. Vielmehr ist die Frage zu stellen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie die Störung vorausgesehen hätten. Es muss somit einzelfallbezogen beurteilt werden, welche Vereinbarungen für den Vermieter und Mieter noch zumutbar sind. Dabei sind etwaige öffentliche Zuschüsse zu beachten und es sind die wirtschaftliche Lage des Mieters und die des Vermieters gegeneinander abzuwägen. Es bedarf somit einer Prüfung der wirtschaftlichen Situation beider Parteien.

Schnellere gerichtliche Durchsetzung

Sollte außergerichtlich kein Einvernehmen zwischen dem Mieter und Vermieter hergestellt werden können, so ist es auch möglich, dass der Anspruch vor einem Zivilgericht eingeklagt wird. Hier hat der Gesetzgeber eine Änderung in § 44 EG-ZPO vorgesehen, nach dem solche Klagen vorzugswürdig zu behandeln sind und innerhalb von einem Monat nach Klageerhebung ein erster Termin anzusetzen ist. Der Vermieter kann somit schnellstmöglich an den Verhandlungstisch gebracht werden.

Empfehlung: Zu beachten ist, dass das vorgenannte Recht zur Vertragsanpassung wohl nur für Verträge besteht, welche vor dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie abgeschlossen wurden. Daher sollte in alle Miet- und Pachtverträge künftig eine individualvertragliche Klausel aufgenommen werden, die eine konkrete Regelung beim Eintritt einer Schließung der Betriebsstätte aufgrund einer behördlichen Maßnahme enthält.

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